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打ち合わせの景色

リニューアルのアドバイス⑥

―内装について―

D)
内装はどうですか。
H)
物件により異なりますが、耐久性のあるアイカやダイノックなどのフィルムを貼ったり、タイルで仕上げたり、それぞれの物件の特長に応じて色々な素材を使っています。
D)
これまでの経験で判断されるんですね。
H)
はい。現状が塗装であれば、白いペンキで塗装する仕上げもよくやります。塗装であればコストはあまりかかりませんから。リフレッシュを定期的に、例えば5年から10年のスパンでできるメリットもあります。
D)
なるほど。
H)
それからエレベータの内装ですが、当社がおすすめしているダイノックなどのフィルムは強度があり、デザインや質感など色々なパターンがあります。とはいえ劣化するのも確かですので一定期間で貼替えてリフレッシュする必要がありますが、コストは比較的安いのでコストパフォーマンスに優れます。
D)
それはいいかもしれませんね、分かりました。それでは、他の部分も御覧いただいいて、一度提案書のような形でまとめてくれませんか。どんなことができるのか色々と教えて下さい。
H)
分かりました。それでは一度細かく拝見させていただいて、改めてご連絡させていただきます。

リニューアルのアドバイス⑤

―配管について―

H)
リニューアルは、少しずつでも良いので、順々に新しくしていく必要があると思います。全体の計画と細かい部分がありますが、まずは全体の長期修繕計画があって、そのなかで細かい修正を適宜加えていくというのが良いと思います。
D)
そうですね。実は今、配管が心配なのですが、いつやればいいのか、どのくらいの期間や費用が必要なのかを考えると、なかなか踏み切れないんです。
H)
配管は状態によっても大きく違うので一概には言えませんが、実施時期の判断ということでは、状態を把握するサンプル調査が出来ます。配管の一部を採取して、サビ具合を確認し、耐久期間を推定する方法を取ります。5年以内には漏水の懸念がないということであれば、サンプル調査費用を負担しても償却費を考えれば、かなりのメリットがあります。
D)
そういうことができるんですか。
H)
はい、それとトイレのレイアウトやシンクの活用など、その他のリニューアルプランと併せて検討することもできます。例えば、女性の多いビルなのに女性用トイレの便器が少ない場合などには、改修でシンクを撤去したり、位置を変更したりして、女性用便器を増やして、その際に配管も併せて更新してしまうという事例もあります。
D)
ウチのビルは、女性はそれほど多くはないと思いますが。
H)
一つの例として申し上げた次第です。ビルの競争力を高めるためにやるべきことを想定した上で、必要があれば同時に改修をやることでコストが大幅に削減できることもありますので。
D)
なるほど、分かりました。

リニューアルのアドバイス④

―外壁について―

D)
外壁についても一度大規模に改修しています。
H)
それはかなりの費用をかけられたと思いますが、何か外壁改修を優先される事情があったのでしょうか?
D)
前に漏水でテナントさんに迷惑をかけてしまったことがありまして。費用は結構かかりましたが、やはりウチのような古いビルは、テナントさんに満足してもらえるようにしないと、新しいビルにはなかなか勝てませんから。
H)
改修はどちらに依頼されたのですか。元施工のゼネコンさんともお付き合いされているようですが。
D)
K社さんとは今もお付き合いさせていただいています。ただ、ゼネコンなので高いのが難点で…。見積りも他社よりもかなり高かったので、どうしようかと思ったんですが。
H)
なるほど。他社に依頼する場合、責任の所在が変わってしまうので、信頼できることが前提ですね。
D)
はい、それで10年先まで大丈夫かということを考えて、K社さんにお願いしたんです。確かにしっかり対応してもらって、漏水はぴたっと止んだんです。でも金額があまりに違うのが気になって。それに、もともと土木の会社なのでセンスが合わないというか…。
H)
オフィスなので、明るく清潔であれば基本的な部分は押さえることはできますが、競争力という点では、テナントさんから良いと思われる工夫も必要ですね。
D)
そうですよね。

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