サブリースの存在理由

テナント様にとって価値の高いビルかどうかは、立地、外観、エントランス、共用部分、セキュリティーなどの総合力で決まります。
オフィスビル経営で成功するためには、オーナー様の所有ビル並びに競合物件について調査を行い、分析する必要があります。

もちろん、テナント様にとって価値の高いビルか否かは、プロでなければ判断できないわけではありません。オーナー様がさまざまなビルを直接見てまわり、ビルの評価について自分なりの見解を持たれれば、所有されているビルと競合物件の価値評価をある程度客観的に行うことができるようになります。また、競合調査もチラシやWEBサイト上の情報を自身で集めることができます。

しかしながら、オーナー様がこれを実行に移すためには膨大な時間と労働力をかけねばなりません。その上調査・収集した情報の判断について課題が残ります。

サブリース契約では、豊富な情報に裏打ちされた専門家に調査・分析を代行してもらうことによって、「己を知り、敵を知る」ことができるようになります。

オフィスビル経営は数十年間継続されるものであり、ビルの生涯獲得利益を最大化できるよう、時代の変化、ニーズの変化などに対応していかねばなりません。収支予測は可能な限り時宜に応じて最善のものにしておく必要があります。

オフィスビルのオーナー様であれば当然に収支予測は作成されているでしょう。

しかしながら、収支予測の正確性を担保することは容易なことではなく、多くのオーナー様が最初に作成した収支予測を時宜に応じて修正されていないのが現実です。

サブリース契約では、実績に基づくデータを保有し、その分析を専門で行っているプロに未来の収支予測を行わせることによって、未来予測の正確性を担保することができます。また、毎月の物件の状況を調査・報告し、収支予測をリアルタイムで修正することができるため、経年による収支予測のズレも生じ難く、安心して経営を代行させることができます。

オフィスビル経営はテナントに入居し続けてもらうことで初めて利益を最大化させることができます。テナントの募集から、日々の管理業務、解約業務に至るまで、テナント様に満足いただけるサービスを、最適なコストで提供する必要があります。

中小オフィスビルでは、テナント様の募集は仲介業者を利用し、日々の管理業務はオーナー様ご自身が手配するケースが多々あります。

しかしながら、仲介業者が優良なテナント様をオーナー様に紹介するか否かは仲介業という性質上運任せである可能性があります。また、日々の管理業務の充実とコストの適正化は多くの実例を通したなかでのバランス感覚が重要になってきます。

サブリース契約は、一時的な関係である仲介業とは異なり、継続的な賃貸借契約である点に特徴があります。すなわち、優良なテナント様を募集・選定し、テナント様に満足していただける管理サービスを提供することによって永く入居してもらい、同時に最適なコストで実施するというバランシングを実現できて、はじめてサブリース会社は自社の利益を最大化することができるのです。

このフェアな関係性こそが、サブリース契約がオーナー様に必要とされ、存在できている重要なポイントであると言えます。