業務内容

サブリース契約時の注意点

ビルオーナーは経営者
オフィスビルのオーナー様がサブリース契約をするにあたって最も意識しないといけない事柄は、オーナー様はオフィスビルの経営者であるということです。
オフィスビルはただ所有しているだけでお金を生み続ける単なる「財産」ではありません。ビルの経営に成功して初めて投下資本を回収でき、利益を末永く享受できる経営対象なのです。当然ですが経営の上手・下手により、オフィスビルの生涯で獲得できる利益の総額が大きく変わってくることになります。不況と言われる現在であれば経営は特に慎重に行わねばなりません。
サブリース契約は転貸借契約の形をとっていますが、実質的にはオフィスビルの経営代行を依頼する契約と言えます。サブリース会社を選ぶことは、オーナー様のオフィスビル経営を共に行うパートナー会社を選ぶことに他なりません。
不況の時代であるからこそ、サブリース契約で最適な経営パートナーを選択し上手なオフィスビル経営を行うことが重要になります。
調査と収支予測が重要
オフィスビルの経営は会社の経営と同様です。自社の商品・サービスの客観的価値を把握し、その市場と競合他社の商品価値を十分に調査したうえで、事業計画を立てて経営資源を投下しないと、ただ営業を頑張るだけではなかなか売れません。
まずはオーナー様のオフィスビルの価値を客観的に把握し、競合している同一地域・同規模のオフィスビルの空室状況、賃料相場等を徹底的に調査・分析しましょう。サブリース契約をする際には、経営パートナーを選ぶわけですから、この調査・分析をしっかりとする会社を選ぶことが重要です。パートナーとなる会社の調査・分析結果を聞いてみましょう。
次に上記調査・分析結果に基づいてオフィスビル経営の収支予測を立てましょう。これについてもパートナーとなるサブリース会社の予測を聞いてみましょう。
契約書をよく読みこみ、わからない個所を詳しく聞く
調査・分析とそれに基づく収支予測が出来上がったら、これを実現するための方策について何をどこまでサブリース会社に依頼するのか契約書で詰めていきましょう。
契約書は営業担当者の説明だけで済ませることなく、必ず熟読し、わからない個所があればわかるまで何度でも詳しく聞きましょう。
「家賃保証」は本当でしょうか?
【家賃保証】【賃料自動増額】という言葉が出たら、その意味を調べましょう。
サブリース契約は転貸借契約ですから、サブリース会社のビル運営能力が足りず、テナント様に入居していただかなければ、オーナー様に「保証」した賃料も減額ないし解約される可能性があります。実際に日本でも名だたる大手不動産企業が「家賃保証」・「賃料自動増額」特約をオーナー様に約束しながら、自分たちは貸借人であるとして借地借家法32条1項に基づき賃料減額請求を行い、一方的に当初の約束より安い賃料を支払うことが多発しました。最高裁判所も、サブリースの本質は転貸借契約であるから、借地借家法32条1項は適用されるとして、大手不動産企業の賃料減額請求を認めています(最高裁平成15年10月21日第三小法廷判決、最高裁平成15年10月23日第一小法廷判決)。
一見オーナー様に得に見えるフレーズが出たら、徹底的に調べることが大切です。

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