業務内容

リニューアル

【リニューアルの目的】
オフィスビルのリニューアルに関するご相談で最初にお問い合わせいただく頻度が高いものに「オフィスビルが古くなったのでリニューアルをしたいが、コストを抑えるにはどうしたらよいでしょうか」というものがあります。しかしながら、オフィスビルのリニューアルは、ビルが古くなって入居率が落ちたからという消極的な理由でするものなのでしょうか。
リニューアルの目的は、リニューアルをすることによって【リニューアルをしない場合よりもビルの生涯獲得賃料を延ばし、オフィスビル経営を成功させる】ことにあるはずです。すなわち、リニューアルは単なる古くなった部分の修繕ではなく、オフィスビル経営の事業計画を再設計することに他なりません。このリニューアルの目的を明確に意識することが、リニューアルによってオフィスビル経営を成功させる為の第一歩です。
【よいリニューアル会社の選び方】
上記のようにリニューアルがオフィスビル経営の再事業化である以上、リニューアルを担当する会社は、オフィスビル経営に強い会社である必要があります。
以下に、よいリニューアル会社を選ぶポイントをまとめておきます。
調査・分析の能力は十分か
ビルの入居率が落ちた場合、ついつい社会が不景気だからというような外部要因や、ビルや設備が古くなったからという抽象的な要因を原因と考えてしまいがちです。しかしながら、建築後年数が経ている古いオフィスビルであっても常に空室が出ないビルはたくさん存在します。
ビル経営を成功させるために大切なことは、「なぜ、オーナー様のビルの入居率が落ちたのか」を専門的に調査・分析し、真の原因を具体的に分析することにあります。
オーナー様の時間が有限である以上、オーナー様の代わりに競合している同一地域・同規模のオフィスビルの空室状況、賃料相場等を徹底的に調査・裏どり・分析する機能をリニューアル会社が有していることが必要です。
まずは上記情報を十分に有しているか、不十分であれば追加で調査をする能力・体制を具備しているのか、情報は形式的なものではなく実態に即しているものか、これらの調査情報を元にオーナー様のオフィスビルの現状・経営の方向性を分析できるかどうかを、WEBサイトで公開されている実績情報や担当者への問い合わせによってチェックしましょう。
事業計画立案のノウハウ・能力は十分か
オフィスビルのリニューアルは会社経営と同様、しっかりとした収支予測に基づいて事業計画を立ててなされる必要があります。
パートナー候補のリニューアル会社に、リニューアルにおける複数の投資パーターンとその回収予測についてのシミュレーション結果の提出を求め、その実現可能性をしっかりと比較・検討しましょう。この際、不明確な根拠に基づく投資や甘い利益予測を提出してきた場合には、その根拠の開示を求め、事業計画立案の力量を確かめましょう。
テナント募集・プロパティマネジメント・ビルメンテナンスのノウハウ・実績は十分か
リニューアルの目的が、【リニューアルをしない場合よりもビルの生涯獲得賃料を延ばし、オフィスビル経営を成功させる】ことにある以上、リニューアルは、オーナー様のオフィスビルの空室を解消し、その上で可能な限り賃料単価を上げることができるよう最適に行う必要があります。
そして、最適なリニューアルを行うためには、リニューアル会社が、オーナー様がお持ちのオフィスビルと同規模のビルについて、テナント募集、プロパティマネジメント、ビルメンテナンスのノウハウ・実績を十分に有していることが重要になります。
パートナー候補のリニューアル会社に、上記ノウハウとこれを裏付ける実績があるか、詳細を問い合わせ、確認しましょう。
誠実な企業か
大切なオフィスビルの再事業家を任せるパートナーは、誠実な企業であることが必要不可欠です。
担当者はもちろんのこと、組織全体で誠実な対応をしてくれる会社かどうか、上記確認の過程で慎重に判断しましょう。

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